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Exploiter un commerce sans l'acheter, ou tirer un revenu de son fonds sans le vendre : c'est la promesse de la location-gérance. Un mécanisme ancien, très utilisé dans la restauration, le taxi ou la grande distribution — et truffé d'idées reçues, à commencer par une « condition des 2 ans » que la loi a supprimée en 2019 mais que beaucoup de sites exigent encore. Définition simple, fonctionnement, contrat, avantages et vrais pièges (dont la solidarité de 6 mois du propriétaire) : voici ce que dit réellement la loi.
C'est quoi, une location-gérance ? La définition simple
La location-gérance (ou gérance libre) est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce le loue à un locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et périls en contrepartie d'une redevance. Le propriétaire — le « loueur » — conserve la propriété du fonds ; le locataire-gérant en devient l'exploitant : c'est lui le commerçant, lui qui encaisse les recettes, paie les charges et assume les pertes.
Le régime est fixé par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce, et les règles pratiques sont détaillées sur la fiche officielle de la location-gérance — entreprendre.service-public.gouv.fr. À ne pas confondre avec deux voisins : le bail commercial (on loue des murs, pas un fonds avec sa clientèle) et la cession de fonds de commerce (on vend le fonds, on ne le loue pas — voir l'annonce légale de cession de fonds de commerce).
Comment fonctionne une location-gérance ?
Réponse directe : un contrat, une publication dans les 15 jours, un locataire-gérant immatriculé. Dans l'ordre :
- Le contrat de location-gérance est signé entre le propriétaire du fonds et le locataire-gérant : il désigne le fonds, fixe la durée, la redevance et les obligations de chacun (voir les clauses clés) ;
- Le contrat est publié dans les 15 jours, sous forme d'extrait ou d'avis, dans un support d'annonces légales — modèle, mentions et prix au caractère sur notre page dédiée : l'annonce légale de mise en location-gérance. Cette publication n'est pas anodine : c'est elle qui fait courir le délai de 6 mois au terme duquel cesse la solidarité du loueur pour les dettes du locataire-gérant (article L144-7) ;
- Le locataire-gérant s'immatricule : il exploite le fonds en qualité de commerçant, en son nom et pour son compte ;
- Pendant le contrat, le locataire-gérant verse la redevance convenue et exploite le fonds sans en dénaturer la destination ; le loueur, lui, perçoit la redevance sans s'immiscer dans l'exploitation.
Une idée reçue à enterrer : non, le propriétaire n'a plus à avoir exploité le fonds pendant 2 ans avant de le mettre en location-gérance. Cette condition a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 — de nombreux sites, non mis à jour, l'exigent encore à tort.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la location-gérance ?
Réponse directe : la location-gérance permet au propriétaire de valoriser son fonds sans le vendre, et au locataire-gérant de tester un commerce sans l'acheter — au prix, pour le premier, d'une solidarité sur les dettes pendant 6 mois, et pour le second, d'une exploitation à ses risques et périls sans devenir propriétaire de ce qu'il développe.
| Pour le loueur (propriétaire du fonds) | Pour le locataire-gérant | |
|---|---|---|
| Avantages | Conserve la propriété du fonds ; perçoit une redevance sans exploiter ; peut tester un repreneur avant une éventuelle cession ; solution d'attente (retraite, transition, indisponibilité). | Exploite un fonds existant, avec sa clientèle et son emplacement, sans avoir à l'acheter ; teste l'affaire en conditions réelles avant un éventuel rachat (clause d'option d'achat) ; garde sa liberté de gestion : il exploite en son nom. |
| Inconvénients | Solidarité sur les dettes du locataire-gérant jusqu'à la publication du contrat et pendant 6 mois après (article L144-7) ; risque de voir le fonds se déprécier s'il est mal exploité ; dépendance à la qualité du locataire-gérant choisi. | Exploite à ses risques et périls : les pertes sont pour lui ; verse la redevance quel que soit le résultat ; n'est pas propriétaire du fonds qu'il développe ; à la fin du contrat, ses dettes d'exploitation deviennent immédiatement exigibles (article L144-9). |
Publier l'annonce légale de location-gérance →
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Le contrat de location-gérance : les clauses clés
Réponse directe : le contrat est librement négocié — la loi encadre la publicité et les effets vis-à-vis des tiers, mais laisse aux parties le soin de fixer l'essentiel. Les quatre clauses à soigner :
- La durée : le plus souvent une durée déterminée, avec ou sans renouvellement. À la différence du bail commercial, le locataire-gérant n'a pas de droit au renouvellement : à l'échéance, le loueur reprend son fonds si le contrat n'est pas reconduit ;
- La redevance : elle est librement fixée par les parties — montant fixe, pourcentage du chiffre d'affaires, ou combinaison des deux (voir la fiche location-gérance de Bpifrance Création). Une redevance réaliste au regard de la rentabilité du fonds est la première condition de survie du montage ;
- Le renouvellement et la fin : tacite reconduction ou non, préavis, sort des stocks et du personnel, état des lieux du fonds — autant de points à écrire noir sur blanc pour éviter le contentieux de sortie ;
- L'option d'achat (clause fréquente, facultative) : elle permet au locataire-gérant d'acquérir le fonds, à des conditions prédéfinies, après l'avoir exploité. C'est le scénario vertueux classique : la location-gérance sert de période d'essai avant la cession du fonds de commerce.
Cas particuliers : restaurant, taxi, grande distribution
Restaurant et débit de boissons. C'est le terrain d'élection de la location-gérance : le fonds loué comprend l'emplacement, la clientèle, le matériel — et, le cas échéant, la licence de débit de boissons attachée à l'établissement. Le contrat doit désigner précisément ce que le locataire-gérant est autorisé à exploiter, et les autorisations propres à l'activité (licence, hygiène, terrasse…) doivent être en règle au nom de l'exploitant.
Taxi. La location-gérance est un mode d'exploitation répandu dans le secteur : le titulaire d'une licence de taxi (autorisation de stationnement) peut la faire exploiter par un locataire-gérant, qui exerce alors à son compte, à ses risques et périls, moyennant redevance. Avant de signer, vérifiez le statut exact de l'autorisation concernée et les conditions propres à la profession.
Grande distribution. De nombreuses enseignes confient l'exploitation de magasins à des locataires-gérants : l'enseigne reste propriétaire du fonds, le gérant est un entrepreneur indépendant qui exploite à ses risques et périls. Le mécanisme juridique est le même — lisez d'autant plus attentivement les clauses de redevance, d'approvisionnement et de fin de contrat que le déséquilibre de négociation est réel.
Comment se termine une location-gérance ?
Par l'arrivée du terme (sans renouvellement) ou par résiliation. Deux réflexes à ce stade :
- Publier la fin du contrat dans un support d'annonces légales — modèle et mentions sur notre page : l'annonce légale de fin de location-gérance ;
- Anticiper l'effet de l'article L144-9 : la fin de la location-gérance rend les dettes du locataire-gérant afférentes à l'exploitation immédiatement exigibles. Les créanciers n'attendent plus les échéances — le locataire-gérant doit préparer sa trésorerie de sortie, et le loueur a tout intérêt à une fin de contrat proprement publiée et datée.
Ensuite, trois suites possibles : le propriétaire reprend l'exploitation, il consent une nouvelle location-gérance (nouveau contrat, nouvelle publication dans les 15 jours), ou il vend le fonds — souvent au locataire-gérant lui-même, via une cession de fonds de commerce. Les tarifs de toutes ces annonces figurent dans la grille 2026 des annonces légales.
FAQ — comprendre la location-gérance
C'est quoi, une location-gérance ?
C'est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce le loue à un locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et périls contre une redevance. Le propriétaire garde le fonds, le locataire-gérant devient l'exploitant. Régime : articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce.
Quels sont les avantages de la location-gérance ?
Pour le propriétaire : tirer un revenu du fonds sans l'exploiter ni le vendre, et tester un repreneur avant une cession. Pour le locataire-gérant : exploiter un commerce existant — clientèle et emplacement compris — sans avoir à l'acheter, avec, souvent, une option d'achat pour le racheter ensuite.
Quels sont les inconvénients de la location-gérance ?
Le loueur reste solidairement responsable des dettes du locataire-gérant jusqu'à la publication du contrat et pendant 6 mois après (article L144-7), et son fonds peut se déprécier. Le locataire-gérant, lui, supporte les pertes, paie la redevance quoi qu'il arrive, et ses dettes deviennent immédiatement exigibles à la fin du contrat (article L144-9).
Comment est rémunéré un locataire-gérant ?
Le locataire-gérant n'est pas salarié : il exploite le fonds à son compte et se rémunère sur les bénéfices de l'exploitation, après avoir versé au propriétaire la redevance — dont le montant est librement fixé par les parties dans le contrat (montant fixe, pourcentage du chiffre d'affaires, ou combinaison des deux).
Faut-il avoir exploité le fonds 2 ans avant de le mettre en location-gérance ?
Non. Cette condition d'exploitation préalable de 2 ans a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019. Méfiez-vous des sites qui la présentent encore comme obligatoire : l'information est périmée depuis cette loi.
