Cession de parts de SCI 2026 : étapes, coût, nouvelle loi

Vendre ses parts de SCI à un tiers, les céder à un associé ou les donner à ses enfants : l'opération paraît simple, mais elle enchaîne quatre formalités obligatoires — agrément, acte, enregistrement fiscal, déclaration au guichet unique — et une erreur de forme peut désormais coûter la nullité de la cession. Depuis le 27 juin 2026, une loi que la plupart des guides n'ont pas encore intégrée interdit l'acte « fait maison ». Voici la procédure complète, les vrais taux et ce qui a changé.

Comment se passe une cession de parts de SCI ? (5 étapes)

La cession suit toujours le même parcours, que l'acquéreur soit un associé, un membre de la famille ou un tiers :

1. Relire les statuts : la clause d'agrément, une éventuelle clause de préemption ou d'inaliénabilité fixent les règles du jeu avant toute négociation ;
2. Obtenir l'agrément des associés, sauf dispense (cession à un ascendant ou descendant, ou clause statutaire contraire) ;
3. Faire établir l'acte de cession par un professionnel habilité — notaire, avocat ou, dans certains cas, expert-comptable ;
4. Enregistrer l'acte au service des impôts (SIE) dans le mois de la signature et payer les droits d'enregistrement ;
5. Mettre à jour les statuts et déclarer la modification sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans le mois également.

L'agrément des associés : l'unanimité par défaut

Dans une société civile, les parts « ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés ». C'est la règle posée par l'article 1861 du Code civil : sans clause contraire dans les statuts, l'unanimité est requise, même dans une SCI familiale, même pour céder une seule part.

Les statuts peuvent toutefois aménager cette règle :

• prévoir une majorité (les deux tiers, la moitié des parts…) au lieu de l'unanimité, ou confier l'agrément aux gérants ;
• dispenser d'agrément les cessions entre associés ou au conjoint d'un associé ;
• et, à l'inverse, soumettre à agrément les cessions aux ascendants et descendants — qui en sont dispensées par défaut.

C'est dans les statuts que tout se joue : une clause d'agrément bien rédigée évite les blocages comme les entrées non désirées au capital. Notre guide des statuts de SCI détaille la rédaction de cette clause.

En pratique, la procédure décrite par service-public.gouv.fr se déroule ainsi : le projet de cession est notifié à la société et à chacun des associés (lettre recommandée avec accusé de réception ou commissaire de justice), puis les associés se prononcent. La société dispose de 3 mois pour faire connaître sa décision ; passé ce délai, l'agrément est réputé acquis.

En cas de refus d'agrément, le cédant n'est pas prisonnier de ses parts : les associés doivent, dans les 3 mois du refus, faire racheter les parts par un associé, un tiers agréé ou la société elle-même (via une réduction de capital). À défaut de prix convenu, il est fixé par un expert. Si aucun rachat n'intervient dans le délai, le cédant peut réaliser la cession initialement prévue. Exception : si le cédant détient ses parts depuis moins de 2 ans, ni les associés ni la société ne sont tenus de racheter.

Faut-il un notaire ? Ce qui a changé le 27 juin 2026

Non, le notaire n'est pas systématiquement obligatoire — mais l'acte sous seing privé rédigé seul dans son coin ne l'est plus non plus. C'est le changement majeur de 2026, que beaucoup de guides en ligne, écrits avant l'été, n'ont pas encore intégré.

Depuis le 27 juin 2026, en application de l'article 1865-1 du Code civil (créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026), la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — c'est-à-dire dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, le cas de la quasi-totalité des SCI — doit être constatée, à peine de nullité, par :

• un acte authentique établi par un notaire ;
• un acte contresigné par un avocat ;
• ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans certains cas seulement (notamment lorsqu'il est déjà l'expert-comptable de la société).

Concrètement : le modèle gratuit téléchargé et signé entre particuliers, longtemps présenté comme la voie économique, rend désormais la cession nulle et l'administration fiscale refuse de l'enregistrer. Côté budget, les honoraires du notaire ou de l'avocat pour un acte de cession de parts sont libres (aucun barème réglementé) : demandez un devis — ils s'ajoutent aux droits d'enregistrement, jamais l'inverse.

À noter : un cas imposait déjà une forme renforcée avant la réforme — la cession entre deux époux tous deux associés de la SCI doit résulter d'un acte notarié ou d'un acte ayant date certaine (art. 1861, dernier alinéa).

Droits d'enregistrement : 5 % pour la plupart des SCI

L'acte de cession doit être enregistré dans le mois de sa signature auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du domicile du cédant ou de l'acquéreur. Les droits sont, sauf clause contraire, à la charge de l'acquéreur.

Le taux dépend de la nature de la SCI, fixé par l'article 726 du Code général des impôts — et c'est ici que beaucoup de contenus se trompent en recopiant le régime des parts de SARL :

Une SCI est « à prépondérance immobilière » lorsque son actif est — ou a été au cours de l'année précédant la cession — principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Dès lors qu'une SCI détient un bien et peu de trésorerie, elle l'est : retenez 5 %, sans abattement. Le taux de 3 % avec abattement de 23 000 € ne concerne en pratique que les SCI dont l'actif est majoritairement non immobilier (trésorerie, titres…).

Cession de parts de SCI à titre gratuit : la donation

Céder ses parts sans contrepartie — le plus souvent à ses enfants — n'est pas une vente : c'est une donation de parts sociales. Les étapes côté société restent les mêmes (agrément sauf dispense, acte, formalités), mais la fiscalité change du tout au tout : pas de droits d'enregistrement de 5 %, pas d'imposition de plus-value pour le donateur — ce sont les droits de donation qui s'appliquent, calculés après abattement selon le lien de parenté. En pratique, l'acte est reçu par un notaire, ce qui satisfait au passage l'exigence de forme de l'article 1865-1.

Les abattements en vigueur, renouvelables tous les 15 ans (source : service-public.gouv.fr) :

C'est le grand levier de la SCI familiale : des parts se donnent par tranches, contrairement à un immeuble. Deux parents peuvent ainsi transmettre à chaque enfant jusqu'à 200 000 € de parts tous les 15 ans sans droits de donation. La mécanique complète (démembrement, décote, stratégie sur 30 ans) est détaillée dans notre guide de la SCI familiale.

Plus-value du cédant : quelle fiscalité ?

Si vous vendez vos parts plus cher que vous ne les avez acquises, la plus-value est imposée. Le régime dépend du régime fiscal de la SCI :

• SCI à l'IR (le cas général) et à prépondérance immobilière : la cession par un particulier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers — le même que pour la vente d'un logement : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention à partir de la 6ᵉ année, une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (barème détaillé sur service-public.gouv.fr) ;
• SCI à l'IS : la cession des parts relève du régime des valeurs mobilières : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux) ou, sur option, barème progressif de l'impôt sur le revenu.

La déclaration de la plus-value incombe au cédant, pas à la SCI. En cas de moins-value, aucun impôt n'est dû. Et rappel utile : en cas de donation, il n'y a pas de plus-value imposable — c'est l'un des intérêts de transmettre plutôt que de vendre au sein d'une famille.

Formalités après la cession : statuts, guichet unique, annonce légale

La signature et l'enregistrement ne clôturent pas le dossier. Trois formalités rendent la cession pleinement opposable :

• Mettre à jour les statuts : la répartition des parts entre associés doit être modifiée par décision collective (aux conditions de majorité prévues par les statuts ; à défaut de clause, à l'unanimité), constatée par procès-verbal. Le capital social, lui, ne change pas ;
• Déclarer la modification au guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) dans le mois, avec le procès-verbal et les statuts mis à jour certifiés conformes — depuis le 6 mai 2026, il n'est plus nécessaire de joindre l'acte de cession enregistré. L'extrait RNE est alors mis à jour, ce qui rend le changement d'associés opposable aux tiers ;
• Actualiser la déclaration des bénéficiaires effectifs si une personne franchit le seuil de 25 % du capital ou des droits de vote, ou si l'identité des détenteurs change.

Et l'annonce légale ? Bonne nouvelle : la cession de parts de SCI, à elle seule, ne nécessite pas de publication dans un support d'annonces légales — la publicité passe par le dépôt au guichet unique. Une annonce n'est requise que si l'opération s'accompagne d'une modification statutaire soumise à publicité : un changement de gérant (le cas le plus courant quand le cédant dirigeait la SCI), de dénomination, de siège ou d'objet social. L'avis, à publier dans le mois, mentionne alors la modification — pas la cession elle-même.

Si votre cession entraîne un changement de gérant ou un mouvement d'associés à publier, vous pouvez publier votre annonce légale de mouvement d'associés en quelques minutes : notre IA rédige l'avis à partir de vos informations, un formaliste le contrôle, et l'attestation de parution — la pièce attendue par le guichet unique — est délivrée immédiatement, au tarif réglementé par arrêté, identique chez tous les supports habilités.

Cession de parts dans une SCI familiale : quelles particularités ?

Aucun régime dérogatoire : une SCI familiale est une SCI comme les autres, et les règles ci-dessus s'appliquent intégralement. Trois points méritent cependant l'attention :

• les cessions aux ascendants et descendants sont dispensées d'agrément par défaut — sauf clause contraire des statuts, fréquente précisément dans les SCI familiales pour garder le contrôle du tour de table ;
• la transmission gratuite est souvent plus pertinente que la vente : abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, pas de plus-value imposable, donation possible par tranches ;
• si tous les associés veulent sortir, céder les parts une à une n'a plus de sens : la dissolution de la SCI — avec vente ou partage du bien — devient la voie normale.

À l'inverse, si le projet démarre — acheter un bien à plusieurs et organiser dès l'origine l'entrée et la sortie des associés —, tout se prépare dans les statuts au moment de la création de la SCI.

Tableau récapitulatif : étapes, coûts et délais d'une cession de parts de SCI

FAQ — Cession de parts de SCI

Comment se passe une cession de parts de SCI ?

En cinq étapes : vérification des statuts, agrément des associés (unanimité par défaut, réponse sous 3 mois), acte de cession établi par un professionnel habilité, enregistrement au service des impôts dans le mois (droit de 5 % en général), puis mise à jour des statuts et déclaration au guichet unique dans le mois.

Peut-on céder des parts de SCI sans notaire ?

Oui, mais plus librement qu'avant : depuis le 27 juin 2026, l'acte de cession d'une SCI à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être établi par un notaire, contresigné par un avocat ou rédigé par un expert-comptable dans certains cas (article 1865-1 du Code civil). L'acte rédigé seul entre particuliers n'est plus valable.

Comment céder gratuitement ses parts de SCI ?

La cession à titre gratuit est une donation de parts : agrément sauf dispense, acte en principe notarié, puis droits de donation calculés après abattement — 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le donateur ne paie aucune plus-value et les droits d'enregistrement de 5 % ne s'appliquent pas.

Quels impôts paie-t-on lors d'une cession de parts de SCI ?

L'acquéreur paie les droits d'enregistrement : 5 % du prix pour une SCI à prépondérance immobilière (minimum 25 €). Le vendeur est imposé sur sa plus-value : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux pour une SCI à l'IR, avec exonération progressive à partir de 6 ans de détention et totale après 30 ans.

Une annonce légale est-elle obligatoire pour une cession de parts de SCI ?

Non : la cession de parts, à elle seule, n'exige pas d'annonce légale — l'opposabilité passe par le dépôt au guichet unique. Une annonce n'est requise que si la cession s'accompagne d'une modification statutaire soumise à publicité, comme un changement de gérant ; l'avis mentionne alors cette modification, pas la cession.

Quel est le délai pour enregistrer une cession de parts de SCI ?

Un mois à compter de la signature de l'acte pour l'enregistrement au service des impôts des entreprises, et un mois également pour déclarer la modification au guichet unique des formalités d'entreprises. Depuis le 6 mai 2026, l'acte de cession enregistré n'a plus à être joint au dossier du guichet unique.