Dissolution d'une SCI : étapes, coût et fiscalité 2026

Une SCI qui ne détient plus rien, une indivision familiale arrivée à son terme, des associés qui ne se parlent plus : tant que la société n'est pas radiée, elle continue d'exister — et de coûter. La dissolution d'une SCI est une procédure en trois phases distinctes, avec deux annonces légales et deux passages au guichet unique. Voici la procédure complète, le coût réel décomposé, la fiscalité, le sort du bien — et le modèle de procès-verbal à recopier.

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Les 3 phases pour fermer une SCI

Fermer une SCI, c'est enchaîner trois phases juridiquement distinctes : dissoudre (décider la fin de la société), liquider (transformer le patrimoine en argent ou le répartir, et payer les dettes), puis clôturer (approuver les comptes et radier la société). Entre la dissolution et la radiation, la SCI conserve sa personnalité morale « pour les besoins de la liquidation », avec la mention « société en liquidation » sur tous ses documents.

1. Dissolution : assemblée générale extraordinaire, procès-verbal, nomination du liquidateur, annonce légale de dissolution, dépôt de la formalité au guichet unique dans le mois ;
2. Liquidation : le liquidateur vend le bien (ou l'attribue aux associés), recouvre les créances et paie les dettes ;
3. Clôture : approbation des comptes de liquidation, seconde annonce légale, radiation — la SCI cesse d'exister.

Phase 1 — La dissolution : AGE, liquidateur, annonce légale, guichet unique

La dissolution anticipée est décidée par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE). Sauf clause contraire des statuts, cette décision se prend à l'unanimité — relisez vos statuts avant de convoquer : beaucoup de SCI prévoient une majorité plus souple.

Étape 1 — L'AGE et le procès-verbal

L'assemblée vote deux résolutions : la dissolution anticipée de la société et la nomination du liquidateur — souvent le gérant, mais ce peut être un associé ou un tiers (article 1844-8 du Code civil). Le mandat du gérant prend fin ; le liquidateur devient le seul représentant légal. Le tout est consigné dans un procès-verbal de dissolution signé.

Étape 2 — L'annonce légale de dissolution

Le liquidateur publie un avis de dissolution dans un support d'annonces légales du département du siège social, mentionnant la dénomination, le capital, le siège, le RCS, la date d'effet, ainsi que l'identité et l'adresse du liquidateur. Bonne nouvelle : ce n'est plus une facturation à la ligne — l'avis de dissolution est au tarif forfaitaire réglementé de 153 € HT (grille 2026), identique quel que soit le support. Vous pouvez publier l'annonce de dissolution en ligne et recevoir l'attestation de parution immédiatement : c'est elle qui débloque l'étape suivante.

Étape 3 — Le dépôt au guichet unique

Dans le mois qui suit la décision, le liquidateur déclare la dissolution sur le guichet unique des formalités d'entreprises (procédure 100 % en ligne, gérée par l'INPI), comme le rappelle entreprendre.service-public.gouv.fr. Pièces à joindre : le PV de dissolution, l'attestation de parution de l'annonce, la pièce d'identité du liquidateur et sa déclaration de non-condamnation. Le Registre national des entreprises porte alors la mention « société en cours de liquidation ».

Phase 2 — La liquidation : que devient le bien immobilier ?

C'est la question que tout associé de SCI se pose — et la réponse tient en trois scénarios. Pendant la liquidation, le liquidateur « réalise l'actif et apure le passif » : il transforme le patrimoine en liquidités, recouvre les loyers et créances dus à la société, et paie les dettes (emprunt bancaire en tête).

• La vente du bien — le cas le plus fréquent. Le liquidateur vend l'immeuble (acte notarié, comme toute vente immobilière) ; le prix sert à rembourser les dettes, et le solde est partagé entre les associés au prorata de leurs parts.
• L'attribution du bien à un associé — les associés peuvent décider (ou les statuts prévoir) que l'immeuble revient à l'un d'eux, à charge pour lui de désintéresser les autres. C'est le seul scénario qui impose un acte de partage notarié, car le transfert de propriété immobilière doit être publié au service de la publicité foncière.
• La reprise d'un apport en nature — l'associé qui avait apporté le bien à la SCI peut le reprendre, si les statuts ne s'y opposent pas.

Une fois les dettes payées, deux issues : un boni de liquidation (il reste de l'argent ou des biens à partager) ou un mali. Attention au mali : la responsabilité des associés de SCI est indéfinie — les créanciers peuvent leur réclamer le solde, chacun à proportion de ses parts. Le partage des biens n'intervient qu'après l'apurement du passif ; en cas de désaccord, le tribunal tranche.

Phase 3 — La clôture : comptes de liquidation, seconde annonce, radiation

Quand tout est vendu et payé, le liquidateur établit les comptes définitifs de liquidation et convoque une dernière assemblée. Les associés approuvent les comptes, constatent le boni ou le mali, donnent quitus au liquidateur et prononcent la clôture de la liquidation — le tout dans un PV de clôture. En présence d'un boni, ce PV est enregistré au service des impôts et supporte le droit de partage de 2,5 %.

Suivent les deux dernières formalités :

1. la publication d'un avis de clôture de liquidation dans un support d'annonces légales — lui aussi au forfait réglementé (voir la grille des tarifs 2026) ;
2. la demande de radiation sur le guichet unique, dans le mois suivant la publication, avec le PV de clôture, les comptes de liquidation et l'attestation de parution.

Un garde-fou à connaître : si la clôture n'est pas intervenue dans les trois ans de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour faire achever la liquidation (article 1844-8 du Code civil). Une fois radiée, la SCI n'existe plus.

Combien coûte la dissolution d'une SCI en 2026 ?

Le coût réel se décompose ainsi — sans intermédiaire ni honoraires, uniquement les frais légaux :

Peut-on dissoudre une SCI gratuitement ? Non. En rédigeant vous-même les procès-verbaux, vous économisez les honoraires d'accompagnement — mais les deux annonces légales et les frais de formalité restent dus : ce sont des passages obligés, à tarifs réglementés. En revanche, la procédure se déroule aujourd'hui entièrement en ligne : annonce publiée en ligne avec attestation immédiate, dossier déposé sur le guichet unique — aucun déplacement.

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Faut-il un notaire ? Le vrai « coût de dissolution d'une SCI par notaire »

Réponse directe : non, le notaire n'est pas obligatoire pour dissoudre une SCI. La décision appartient aux associés, le PV peut être rédigé sous seing privé, et toutes les formalités passent par le guichet unique. Les montants de 1 500 à 2 000 € que l'on croise en ligne correspondent à une prestation globale d'accompagnement facturée par l'office — un choix de confort, pas une obligation légale.

Le notaire ne devient incontournable que dans deux situations : la vente de l'immeuble pendant la liquidation (comme pour toute vente immobilière) et l'attribution du bien à un associé, qui exige un acte de partage immobilier publié au service de la publicité foncière. Dans ce dernier cas s'ajoutent les émoluments proportionnels du notaire et la fiscalité du partage. Si la SCI ne détient plus aucun immeuble au moment de la fermeture, vous pouvez mener la procédure de bout en bout sans passer chez le notaire.

Cas particuliers : SCI sans activité, SCI familiale, mésentente

Dissoudre une SCI sans activité

C'est le piège classique : le bien a été vendu il y a des années, et les associés pensent que la « coquille vide » s'éteindra d'elle-même. Non : une SCI sans activité reste soumise exactement aux mêmes formalités — AGE, deux annonces, deux passages au guichet unique. Seule différence, pratique : sans immeuble ni dette, la liquidation est quasi instantanée et tout peut s'enchaîner en quelques semaines. Tant que la société n'est pas radiée, ses obligations déclaratives courent : plus vous attendez, plus la coquille vide coûte.

Dissoudre une SCI familiale

La procédure d'une dissolution de SCI familiale est identique : mêmes phases, mêmes annonces, mêmes délais. La spécificité est patrimoniale — le bien à partager est souvent la maison de famille, et la répartition du boni entre parents et enfants mérite d'être anticipée (attribution, contreparties, incidences successorales). Avant d'en arriver là, vérifiez que la dissolution est le bon outil : notre guide de la SCI familiale passe en revue les alternatives, de la mise en sommeil à la transmission des parts.

Mésentente entre associés : la dissolution judiciaire

Sans unanimité, pas de dissolution amiable. Mais un associé n'est pas prisonnier : l'article 1844-7 du Code civil permet au tribunal de prononcer la dissolution anticipée pour justes motifs, « notamment en cas de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ». Deux conditions en pratique : une mésentente réelle qui bloque effectivement le fonctionnement (assemblées impossibles, gestion à l'arrêt), et un demandeur qui n'est pas lui-même à l'origine du blocage. La voie judiciaire est longue et coûteuse : avant de la lancer, chiffrez l'alternative — céder ses parts de SCI permet souvent de sortir sans détruire la société.

La fiscalité de la dissolution : plus-value, boni et droit de partage

Trois impositions peuvent se succéder — souvent plus lourdes que les frais de procédure eux-mêmes :

• La plus-value immobilière lors de la vente du bien. Pour une SCI à l'IR, c'est le régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) — barème détaillé sur service-public.gouv.fr. Pour une SCI à l'IS, la plus-value rejoint le résultat imposable de la société — et elle est calculée sur la valeur comptable amortie, ce qui la gonfle sensiblement.
• Le droit de partage de 2,5 % sur le boni de liquidation, dû lors de l'enregistrement du PV de clôture : le taux est fixé par l'article 746 du Code général des impôts (les taux réduits de 1,8 % puis 1,1 % ne concernent que les partages consécutifs à un divorce ou une rupture de PACS, pas les liquidations de société).
• L'imposition personnelle du boni : la part du boni qui excède les apports remboursés est imposée entre les mains de chaque associé comme un revenu distribué (prélèvement forfaitaire ou barème progressif, selon l'option de chacun).

Pas de boni ? Pas de droit de partage ni d'imposition de distribution — les simples remboursements d'apports ne sont pas taxés.

Modèle de PV de dissolution de SCI (à recopier)

Voici un modèle de procès-verbal de dissolution anticipée avec nomination du liquidateur, à adapter à votre société :

Ce PV est la pièce maîtresse du dossier : il accompagne la déclaration de dissolution au guichet unique, et ses mentions (date d'effet, identité du liquidateur, siège de la liquidation) doivent être reprises à l'identique dans l'annonce légale.

FAQ — Dissolution d'une SCI

Comment se passe la dissolution d'une SCI ?

En trois phases : les associés votent la dissolution en AGE et nomment un liquidateur, publient une annonce légale et déposent la formalité au guichet unique sous un mois ; le liquidateur vend le bien ou l'attribue aux associés et paie les dettes ; enfin, les comptes de liquidation sont approuvés, une seconde annonce est publiée et la société est radiée.

Quel est le coût de la dissolution d'une SCI ?

En procédant vous-même : l'annonce légale de dissolution au forfait de 153 € HT, l'annonce de clôture de liquidation (également au forfait), et les frais de registre des deux formalités au guichet unique. S'y ajoute, uniquement en présence d'un boni de liquidation, un droit de partage de 2,5 %.

Est-il possible de dissoudre une SCI gratuitement ?

Non. Vous pouvez rédiger les procès-verbaux vous-même et éviter tout honoraire, mais les deux annonces légales et les frais de formalité au guichet unique sont des dépenses obligatoires, à tarifs réglementés. La procédure reste néanmoins réalisable intégralement en ligne, sans intermédiaire.

Faut-il un notaire pour dissoudre une SCI ?

Non, le notaire n'est pas obligatoire : la dissolution se décide entre associés et les formalités passent par le guichet unique. Il n'intervient que si un immeuble est vendu pendant la liquidation ou attribué à un associé — ce dernier cas exigeant un acte de partage immobilier notarié.

Comment sortir d'une SCI sans la dissoudre ?

Trois voies principales : céder ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers (avec agrément), se retirer de la société dans les conditions prévues par les statuts, ou, en cas de blocage complet, demander au tribunal la dissolution pour justes motifs. La cession de parts est presque toujours la solution la plus rapide et la moins coûteuse.

Combien de temps prend la fermeture d'une SCI ?

Pour une SCI sans bien ni dette, quelques semaines suffisent pour enchaîner dissolution et clôture. Si un immeuble doit être vendu, tout dépend de la vente. La loi impose deux bornes : le dépôt de chaque formalité dans le mois, et la clôture de la liquidation dans les trois ans de la dissolution.